もう待てない！カメでも進む、今日からの不動産投資

「不動産投資」というと、みなさん少しひるみませんか？
「なんだか敷居が高くて自分には手が出せない」なんて思う方もいらっしゃることでしょう。
ところが、今や不動産投資はけっこう身近なところにあるのですよ。
2001年にJ-REIT、つまり日本の不動産投資信託が始まりました。
この不動産投資信託のおかげで、少ない額から不動産投資できるようになったのです。

「株式」、「債権」、「不動産」と分散して3つに投資をする「財産三分法」という考え方があります。
それぞれが、失敗の危険性をカバーしあい、リスクを小さくすることで安定した資産運用が期待できる投資方法です。

そろそろ不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。
このブログでは、その方法を紹介していきますよ。

かなりご無沙汰です。

実はこの5年で、色々あり、現在２棟の不動産を所有しております。

ホントに激動でした。

今後詳しく書いていきます。

現在準備中です。

しばしお待ちください。

大野です。
最近、更新サボり気味です。

今週は色々と遠出が多くて、思った以上に仕事がはかどりません…。

今週、日曜日久しぶりに不動産投資セミナーに行ってきます。
約3ヶ月ぶりです…。

さらに、昨日、今日と宅地建物取引主任資格合格者向けの
実務講習に行っています。

これを登録しておけば、少しは賃貸向けによくなるのではと
期待しています。

今日も、これからシッカリ勉強します。
一回45000円とめちゃ高いので、シッカリやっていこうと思います。

今週はこの辺で勘弁してください。

月曜日にはまた書きます。

大野です。

昨日の日経読みましたか？
『不動産投信』ってそもそもなんなの？

土曜日、訳あって、様々な不動産証券化に関わっている人たちと合ってきました。

中には、日本の事務所や住宅用の不動産を証券化している人たちもいれば、
その一方で、海外、特に中国の不動産や、レジャーホテルと言われるラブホテルを
証券化している人たちもいました。

２００１年に東証一部に三井不動産系のNBFと三菱地所系のJREが上場して、
今年で四年目。

地価の上昇はこれらリートの影響が大きいと分析され、最近血気盛んに売買が
行われています。

さて、日経はこれら不動産投資をどのように判断しているのでしょうか？

行きます。


REITの特徴：
�@いつでも好きな時に権利を売買できる。
�A市場で売買されるため価格に透明性がある。
�B小額の資金で分散投資が可能である。
・・・などです。

実物の不動産は売買するのに時間がかかる上、
相対で取引するので、価格が妥当なのか簡単には判断できません。

また、マンション一室への投資を考えただけでも、
少なくとも数百万円は必要です｡｡｡

逆に、実際の不動産投資に関しては、
本当に良い物件を見つけることができれば、
高い投資成果を得られるケースもあります。

しかし、私は素人です。

いわゆる目利きには自信がありません。
そんな場合にはREIT運営会社の優れた選択眼に任せるしかありません。

ちなみに、現在配当は3％後半…ずいぶん下がってきました。
時価総額も大きくなり、運用する不動産の数が増えるほど、
安心して、皆が買い増しします。

結果、利回りは３％後半です。
確かに、大地震がない限り今後も安定した収益をあげられるでしょう。
（これが不動産の大きな特徴）
電力会社ですら、利回りは２％台なので、それに比べると大きな意味を持っている
と思われます。

しかし、Reitにも様々なリスクがあります。

例えば、REITの価格が既に割高な水準にまで来ていることです。
現在、世界中は圧倒的に金余り時代に突入しています。

従って、より有効な市場へと資金の流れが続き今では…こんな感じです。

大野です。
今日は、三菱地所が開発？、改良を進めている、
丸の内にあるオシャレな通りでゆっくり
ウィンドウショッピングをしていきました。

昼間は暖かったので多くの人がお買い物やカフェを楽しんでいました。
私もコーヒーが飲めないのですが、その不陰気だけは楽しんできました。

http://www.marubiru.jp/01_what/inte/cafe.html

こんな感じでした…。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、今日は早めのチョットためになる一言

　　　『生きる技術とは、一つの攻撃目標を定めること、
　　　　そしてそこに力を集中することである。』　　　　　　　　　　　　　　　　（アンドレ・モロワ）

私も、生きていくためにデザインする技術を一生懸命に磨いてきました。
芸術と違って、デザインは多くの人に受けるために考えて考えて考え抜きます。

今でも、考えています。

その努力が、今の幸せな毎日につながっています。



さて、東洋経済などに不動産・マンションの価格が載っていますが、
そもそも、入居者に人気の間取りってどんなもんなんでしょうか？

　結論：３Ｋ〜３ＬＤＫで、かつ５万円〜１０万円未満のマンション

　入居者の最近の傾向を、（社）全国宅地建物取引業協会連合会と
（社）全国宅地建物取引業保証協会が行ったアンケート調査結果から見ていきます。
　
　◆住宅（マンション）を借りる場合、間取りと家賃はどれくらいがいいと思
　　われますか？
　
　────────────────────────────────────
　　　間取り　　　５万円　　５万円〜　　10万円〜　　15万円〜
　　　　　　　　　未満　 　10万円未満　15万円未満　20万円未満　20万円以上
　────────────────────────────────────
　１Ｒ〜１ＬＤＫ　　46.4％　　　50.6％　　　3.1％　　　0.2％　　　0.1％
　------------------------------------------------------------------------
　２Ｋ〜２ＬＤＫ　　14.9　　　　69.4　　　　14.3　　 　1.2　　 　0.2
　------------------------------------------------------------------------
　３Ｋ〜３ＬＤＫ　 　5.1　　　　67.5　　　　24.2　　 　2.9　　 　0.3
　------------------------------------------------------------------------
　４Ｋ〜４ＬＤＫ　　 2.5　　　　49.3　　　　36.7　　　10.1　　　　1.5
　------------------------------------------------------------------------
　５Ｋ以上　　　 　16.2　　　 29.7　　　　27.0　　　12.2　　 　14.9
　────────────────────────────────────
　
　消費者（入居者）が賃貸住宅を探す時、全体の７５％の人がマンションを選び（希望し）、
中でも３Ｋ〜３ＬＤＫの間取りを希望する層が、マンションを選んだ全体の４４％を占めています。
　
　 少しでも広い間取りを希望する市場のニーズが伝わってきます。
希望家賃も３Ｋ〜３ＬＤＫで５万円から１０万円未満の割合が６７.５％と過半数を占めていますが、これにはやはり地域差があって、関東では５１.６％。

現況の実態を入居者が理解しているので、現実的に５１.６％となっているものです。
　
関東以外では、北海道７７.１％、東北７６.６％、甲信越６７.７％、
中部７９.１％、近畿７１.５％、中国８４％、四国８１.２％、九州・沖縄８３.８％と、
アンケート調査上は圧倒的に、「（間取り）３Ｋ〜３ＬＤＫ＝（家賃）５万円〜１０万円未満」の
マンションが“人気スポット”となっています。
　
　それだけに、家賃設定する際、「５万円〜１０万円」を参考にすれば人気を得られる率が
高くなるのは間違いないかもしれません。
　
　いずれにしても、（賃貸）入居者の７５％がマンションを選び、この層の６７.５％が
３Ｋ〜３ＬＤＫの間取りに、家賃５万円から１０万円未満での入居を希望しているのが
よく分かります。
　
　入居者の心理といいますか、家賃に対する市場の様子がよく表れています。
アンケートの回答者が北海道から沖縄まで全国にまんべんなく広がっていますので、
入居者の素直な“希望価格（家賃）”といったところです。

家賃設定する時の指標になるとおもいます。

　
　
いつもよりチョットためになること

大野です。
こんばんは、今夕食が終わり、
家族で今年のGWに上海に行く事にしました。

楽しんできます。
いや、楽しまないと。

と言うのも、色々な理由があるのですが、
まずは向こうで働いている友人に会ってきます。

向こうでフリーペーパーを発行しています。

次に、家族で楽しんできます。
最後に、HSBCで口座を開きます。
一応、これで資産防衛になるかもしれないので・・・。
期待。

さて、週末ですね。
今週は、友人60人のパーティーが青山であるので行ってきます。
不動産投資関係のお仕事をしている人が大勢来るので、
色々と今の状況を聞いてきますね。

と言うのも、今はもう不動産投資市場はプロだけが参加できる
ものになりつつあるかもしれません。
個人がこの市場に参加するためにはこちらもそれなりの知識
そして、知識以上にその道のプロのアドバイスが必要かもしれません。

がんばって、そんな人を探してきます。

では。TV見てきます。

大野です。
春ですねぇ〜、代々木公園、夜桜を見る人でごった返していました。

まだ花粉症に悩まされているんですけど、やっと軌道に乗ったと言う感じです。

さて、事務所ビルの空室率の回復や、定期借家契約について
色々と問題になっていますが、どうでしょうか？
これが通ると、貸主にとってはかなり貸し易くなるので、
ずいぶんとREITなどの価格が思惑だけで上がっているようですが…。


　さて、話は変わって、私のアパートも入替が終わり、
新年度の始りです。

　年の初めの１月１日同様、新年度の始まりとして１年のスタートを切ることで
新たな気持ちになります。

　各地で入学式や入社式が行われ、プロ野球のセ・リーグがいよいよ始まり、
桜便りが毎日届き、と何か気分がウキウキする春の訪れです。
　
　ちょっと前に、２月の住宅着工統4計が国土交通省から昨日発表されましたが、
同月の貸家の新設着工戸数は前年同月比６.７％増の３万４３０２戸。
８ヵ月連続の増加となっています。
　　
　２００４年度１２ヵ月の集計に、あと３月の１ヵ月分を残していますが、
すでに合計が４３万４１５８戸と、１９９９年度、２０００年度を超えています。
仮に３月が昨年と同じ戸数でしたら、年間４７万戸台となり、過去７年間で最高の着工数を
記録します。
　
　ところで、新年度がスタートするのに際し、多くの新入生、
新社会人が新たに賃貸住宅の住人となりますが、引越し直前あるいは当日になっての鍵の
引き渡し時に、契約書の書類不備等からドタキャンが起きるケースが意外にあるもの見たいです。
書類のチェックは要注意です。
　
　▼書類の一部に捺印漏れがあった
　▼保証人（連帯保証人）の追加要求
　▼契約時に入居者が修理を依頼、承諾していたところが直っておらず、入居
　　を拒まれ、仲介店を通して交渉
　▼当初の契約では「追い焚き給湯設備付きの浴室」であったが、引っ越しし
　　て使う段になって「追い焚き機能なしの給湯設備付きの浴室」であること
　　が判明、クレームに発展した
　
　契約を終え、いざ引越しとなった時に、連絡ミス、カン違い、思い違いが重なって、
クレームからトラブルに発展しているケースが多いようです。
　
　４月は公私ともに何かと忙しい季節なので。だからこそ「春はあけぼの。……雲
のたなびきたる、いとをかし。」と、おおらかな気分で“新人”である入居者を
迎えて行きたいと持っています。
　
最近、（社）全国宅地建物取引業協会連合会と（社）全国宅地建物取引業保証協会が
昨年秋に行った「不動産に関する・消費者アンケート調査」結果が発表されていますが、
入居者の傾向を知るのに参考になります。
　
　インターネットを通じて全国から回答（１万１７６１件）が寄せられていますので、
消費者（賃貸入居者）の平均的な趣向や傾向がよく表れています。
賃貸住宅に関する項目を見ていきます。
　
　◆　あなたは賃貸派？　それとも持ち家派？
　　　賃貸派 ‥‥‥‥‥‥ ２４.７％
　　　持ち家派 ‥‥‥‥‥ ７５.５％
　
　賃貸派が０３年度と比較して０.７ポイントふえているのですが、
ここ１〜２年の他の調査・統計でも、賃貸派の定着が目立っています。
　
　◆　今の住まい（賃貸）の満足度は？
　　　男性 ‥‥‥‥‥‥‥ ５.８点（１０点満点評価として）
　　　女性 ‥‥‥‥‥‥‥ ５.９点
　
　満足度５.８〜５.９点をどう捉えるかですが、１０点満点で四捨五入して６点。
かろうじて及第点の感があると見るか、持ち家派が７〜６.８点ですから、
持ち家派と比較してわずかに下ながら、満足度においてほぼ持ち家レベルと
変わらないところまで賃貸もレベルアップを果たしていると見るか。
後者と見ていいのではないでしょうか。
　　
この満足度数値は、前年の０３年度とほぼ同じ。
　
　◆　住宅購入・賃貸借り換えの際の住まい選びのポイントは？
　　１．交通が便利 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ３２.８％
　　２．自然環境がよい ‥‥‥‥‥‥‥ １４.３
　　３．治安がよい ‥‥‥‥‥‥‥‥‥ １１.５
　　４．建物の構造や丈夫さ ‥‥‥‥‥ １０.５
　　５．間取りが広い ‥‥‥‥‥‥‥‥ ９.９
　　６．車庫がある ‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ４.４
　　７．物価が安い ‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ３.５　
　　８．ペットが飼える ‥‥‥‥‥‥‥ ２.９
　　９．医療施設が整っている ‥‥‥‥ ２.１
　　10．防音対策がとられている ‥‥‥ １.９
　
　住居選びの条件ベスト１０ですが、やはり毎日の生活の「足」になる交通便がトップで、
あと時代を反映して、「自然環境」と「治安」に重きを置いているのが分かります。
建物、設備関連では、「構造」「間取り」「防音対策」「車庫」が４点セットとして
もはや定番の趣きです。

結構、細かい所まで最近は苦情が来るようになっているようです｡｡｡

おはようござます。
今週は、まったく更新せずすみませんでした。

という言うことでまずは不動産について

■賃貸市場の将来について
　
　公共投資や建設産業に関する調査、研究を行っている（財）建設経済研究所はこのほど、
「２０２０年までの住宅着工数の中長期予測」を公表しました。
　

http://www.rice.or.jp/j-home/publication1/model/44ver8.pdf

　向こう１５年先の住宅市場の動向をまとめているだけに、今後の賃貸住宅経営を
展望する上で参考になると思います。
　
　この中長期予測は、「日本経済と公共投資・新たな経済成長めざす社会資本整備」の
レポートの、『住宅ストックの課題と展望』と題してまとめられた中に取り上げられています。
先に作成された、「建設投資の将来動向」を「２００３年住宅土地統計調査速報」により見直したものです。
　
　○住宅着工数の予測
　　　　　　　　　　　　　　　　　 ≪住宅総計≫　　　≪貸家≫
　　　・２００１〜２００５年 ‥‥ ５８１.０万戸 ２２４.６万戸
　　　・２００６〜２０１０　 ‥‥ ５３６.６　 　 １９７.０
　　　・２０１１〜２０１５　 ‥‥ ４６６.１　　 １６２.５
　　　・２０１６〜２０２０　 ‥‥ ３８３.５　　 １２７.１
　
　○２００３年住宅ストックの特徴
　　　・空き家の増加
　　　・建て替え周期の長期化（建て替えまでの築年数が伸びる）
　　　・単身居住者（全世帯の２７％）と高齢者世帯（同１７％）の増加
　
　○住宅に関する課題
　　・建て替えまでの築年数や、住宅の機能に関して相変わらず居住者の不満
　　　は高い。コストとニーズをバランスさせた住宅のコーディネートが求め
　　　られている。
　　・社会構造の変化や居住者ニーズへの柔軟な対応のためには、空き家につ
　　　いても活用を図らなければならない。
　
　○住宅ストックの課題と展望
　　・住宅ストックは主世帯を１５％上回っており、量的には充足されてい
　　　ると考えられる。そこで、住宅ストックは拡大から活用に視点が移っ
　　　ている。
　　・住宅ストックを活用するためには質の向上と維持管理が必須であるが、
　　　多くの課題がある。
　　・住宅の供給のあり方、ハード、ソフト両面での管理のあり方を、現在の
　　　社会構造や、居住者ニーズに合わせて見直していくことで、われわれの
　　　住環境がより向上するとともに、ビジネスチャンスの拡大も期待できる。
　
　今後、１５年先までの日本の住宅需要に関する予測と分析をしているものは少なく、
これからの賃貸ビジネスを考える上で、示唆に富んだ内容だと思います。
　　
　ただ、マクロ的な総数を見ても日々の賃貸経営にどう影響するのか、といえば、
ストレートな回答がなかなか見える訳ではないのですが、社会の傾向の大枠だけは読み取れます。
　
　　・空き家が増加し、その活用が求められる
　　・質の向上と維持管理が必須
　　・居住者ニーズを見直す（対応する）ことで、ビジネスチャンスの拡大が
　　　期待できる
　
　抽象的な表現ですが、今の賃貸経営に当てはまるものが少なくありません。

　結局、空室を住宅用賃貸だけでなく、新たな活用方法を見つけ、
そこからも新たな収益を上げられるようにしていく不動産賃貸の経営方法を見つけなければ
なりません。
　
　上に書いたように、居住者のニーズが多様化してきているので、
アパートも、タダ住むだけの場所から、何か目的があって、ここに住んでいる
という目的重視の物に変わっていくように思っています。

　タダ駅から近いとかだけでなく、週末サーフィンするために湘南に住み、
さらに、そのマンションの一回にはサーフボードを置く場所があり、
スウェットを洗う場所まであるマンションが今満室状態で、入居待ちの人までいるそうです。

　これからは、チョット頭を使う必要があるようです。大阪へ。

おはようございます。
大野です。
昨日、COREDO日本橋に仕事で行ってきました。

平日なので、多くのサラリーマンの方がいました。

2002年9月に丸ビル
2003年4月に六本木ヒルズ
2004年3月にCOREDO日本橋

毎年大規模な商業施設が作られています。
買い物大好きな私はホント幸せです。

ところで、これらの商業施設の最近の発表では、
観光客が減り、近隣のワーカーの来店率が上昇しているようです。

特に、丸ビルには大手町、丸の内、有楽町近辺で働く社会人の
約24万人がターゲットになっており、来客者の30％以上が、
ほぼ毎日来ているようです。

思うに、COREDO日本橋もこのような傾向にあると思います。
日本橋周辺で働いている社会人の方の来客が多くなっているように思います。


六本木ヒルズも昔は観光客が異様に多いなぁ〜と思っていましたが、
最近は港区のお金持ちを集めているように思えます。

最近雑誌で読んだのですが、六本木ヒルズではお金持ちが値段も
見ずに買っていくようです。
お客さん一人当りの平均単価も、
六本木ヒルズでは一万円となっており、
丸ビルや、COREDO日本橋ではそれぞれ、三千円、五千円となっています。

今後、六本木ヒルズという、ビルではなく、エリアに負けないためにも、
丸ビルとCOREDO日本橋の連携など三菱と三井のタッグや
六本木ヒルズも三井が進めている東京ミッドタウンなどと連携して、
私たちお客さんをもっともっと楽しませてほしいと思います。
ここからがやっと賃貸経営へ

おはようございます。
大野です。

昨日の新聞に地価発表されていましたね。

　東京都内はなんとなく予想できたけど、
愛知県のあの上昇は予想できませんでした。

　万博効果、そしてＴＯＹＯＴＡ効果すごいなぁ〜と思いました。

　そして、自分が住んでいるすぐ近くの公示も上がっていたので、
なんとなく嬉しい。

　昨日は仕事で一日終わってしまいましたけど…。

　今週は、内の駐車場で友人を集めてホームパーティを計画しています。
まったく不動産投資とは関係ありませんが、
こういうのもたまには必要だと思います。

　色々と情報交換など、メールや電話だけでなく、
たまには実際にあって話すのも大切だと思います。

　さて、私以外にもう一人女性が働いている我が事務所ですが、
昨日から松下幸之助の『経営者の教科書』という本を読んで、
今更ながら経営について勉強しようと思います。

　今でこそ、少々引退気味ですが、やはり90年代80年代は
結構社員もいました。

　でも、仕事がスンゴイ勢いで無くなって行ったので、
社員の人たちにも去っていくもの、そして、独立するものも
結構いました。

　まだ、始めの方しか読んでいませんが、結構当時の自分を振り返ってみると
ここが悪かったなぁ〜とか、もしここがキチンとできればというところが結構
あります。

　不動産だけではなく、会社もいずれはという方は始める前、
または既にやっている方には、ぜひ後で私のように後悔する前に
読んでみてください。

こんな感じの表紙です。


さらに今日は…続く後半戦